最近，有关要不要救楼市，争论的非常激烈。

二线城市，实际上早在去年，就在各种放松限购限贷了。但一线城市，北京上海这种，至今也没有任何放松的迹象。

年初上海两会时部分委员曾建议要放松限购限贷，但至今也没看到任何政策变动。原因在于年初成交突然走高，政策也就没了出台的必要。尽管4月后楼市转冷，但刚出炉的5月上海二手房成交量，依然还在荣枯线上方，达到1.5万套以上。所以，我们所了解到的情况，暂时不会出政策救楼市了，因为没有必要。

由于楼市的上涨，向来是一线带动二线，二线带动三四线。所以只要北京上海不放松，其他城市的各种政策放松，都没什么作用。

在过去二十年的房地产历史中，政策一直扮演着逆周期调节的角色。但这次却有一个很不一样的地方。

我们展开来说说。

先问一个问题，楼市转冷的当下，到底是抄底的时机，还是出货的机会？

过去政策一松就大涨，政策一紧就横盘，未来是否还会复现这个规律？是因为操盘手的政策无所不能的吗？还是说，他们只是在某个周期内，恰好适配了这个规律？

我们先看楼市看涨派的观点，其观点是，楼市永远涨。其永远涨的底层逻辑，在于物价永远涨，货币永远贬值。

二十年前上海大排面2元一碗，现在20元一碗，物价涨了10倍，所以他们认为房价涨10倍也是合理的。换句话说，不是房价上涨了，而是货币贬值了。

可货币为什么会如此快速的贬值呢？是操盘手的任性，还是在某种特殊时代背景下的不得已而为之。未来是否还会复现货币的快速贬值？

如果中产根据过去的路径依赖相信了货币的快速贬值，是否又会被反向收割？

我们来展开说明。

方法一，中国从业人员工资不变，但中国货币汇率相对日本上升10倍。

方法二，大量发行货币，让中国科技人员工资上涨10倍，但汇率和日本保持稳定。

方法一风险很高，因为汇率的单边上涨，会造成国际投机热钱的涌入（参见日本广场协议），造成金融套利和危机。

所以，我们在这20年，一直顶着老美要求人民币升值的压力，力保汇率稳定。所以我们只能采用方法二。

因此，举例来说，当中国生产每辆汽车的效率追平日本，提升到10人月。那么只要通过货币超发将中国从业人员工资也提升10倍到1万元。效率和成本对冲，相当于单辆车的成本不变，这样，也就能维持汇率稳定。

在产业人员工资提高了10倍的情况下，那么其他服务业，比如理发，餐饮，钟点工，虽然效率没有任何提升。但由于货币总量上升，且这些服务业人员也在和产业人员进行着劳动交换，所以服务业人员的工资也就被动的上涨了10倍。

由于物价成本归根到底就是背后的人工成本。那么，从这个视角看，货币就贬值了10倍。于是大家发现，理发费用涨了10倍，牛肉面价格涨了10倍，买包子涨了10倍。

这也就是大家所看到的，过去20年，人民币对内贬值，对外稳定的底层逻辑。

说到这里，你应该清楚，未来人民币是否还会持续快速贬值了。

当我们的生产效率逼近发达国家，工资上涨（或者说货币贬值）和汇率稳定，就必然是一个二选一的问题。在生产效率不增加，汇率保持不变的情况下，如果一定要提高工资（也就是货币贬值），那么意味着我国出口的产品将变得昂贵，外贸将受到致命打击。

所以，汇率在GDP低增速条件下，是制约货币贬值的紧箍咒。换句话说，货币是否超发，并不是操盘手想怎么做就怎么做的。

过去的货币超发，因为有生产效率在追赶发达国家时的快速提升做兜底背书，所以汇率能保持稳定。但这个是一次性的，并不是可持续的。

那么，我们理解了上述的经济周期，又有什么作用呢？

答案是，对中产的收割和反收割！

在这个世界上，有些人996勤奋工作30年，却有20年被收割走，只给自己留下了10年的财富；也有人不怎么工作，却能收割掉别人996的几十年。

当我们洞悉到一个规律，我们就能通过此规律进行金融套利。获得劳动收益的数倍利润。

我们知道，套利在于对赌，在于认知差，在于预期分歧。预期分歧产生交易，交易产生套利。那么，对于上面我说的货币规律，我们将在两个时间点，和对手盘产生明显认知分歧。这两个时间点，也成为套利的关键所在。

我们知道，中国的房价收入比，是远远高于国际标准的，但这个并不代表国际标准不对，而是因为这其中，是有一个漏洞的。

假设我们认定10倍房价收入比为合理，那么，其表现形式，有两种。

形式1 收入长期保持稳定，房价为收入的10倍。

形式2 收入在GDP快速增长期也在快速增长，那么我们可以接受30倍的房价收入比。

其背后原因在于，在买房的当下时间点，虽然房价收入比在30倍，但这个30倍是以当下工资衡量的，由于工资在快速增长，实际到第8年，收入就已增长到3倍（按GDP10%增长，5%货币增发计算），这时房价收入比就已降为10倍。

这个估值方法，在股市也经常用到，也就是彼得林奇提出的PEG估值法。

这就引出了我们套利的第一个时间点，当我们的对手盘认为房价收入比30倍为不合理的时候，我们清楚结合增长率，实际估值只有10倍。因此达成交易！

所以我们看到，70后和80后一代，咬牙上杠杆买房的，都获取到了丰厚回报。

但他们是不是我们所说的时代套利者呢？

不是！

因为他们买房之后，在GDP，工资，房价均为高速增长的背景下，正在迅速的失去他们的杠杆。

这样就使得他们的获利非常有限。比如首付20%买房，房产升值一倍时，利润大概是5倍。可如果在升值一倍的过程中维持杠杆率，极限利润，则是25倍（后文展开说）。

所以当我们了解到一个规律后，我们就要绕开所有规则，将其用到极致。

其核心精髓只有一条：

维持杠杆率！

维持杠杆率的秘诀，在于利用资产的自我造血和债务扩张。

最快的赚钱方式是什么，玩金融！

相比劳动赚钱的线性积累，资产和债务扩张则是乘法式扩张。

赚钱一定没有借钱快！

只要货币贬值，资产的货币价格就会膨胀，于是可以抵押出更多的货币购买资产，资产膨胀就可以再次做增量市值抵押，于是可以靠着这个循环扩张出巨额财富。

当然，这个膨胀循环，是要有JYD辅助的，否则按揭限贷已经阻断了你的债务扩张的去路。如果你再懂股市，加上股房周期联动（2009和2016两轮楼市爆发都是在股市暴涨暴跌后，完成财富交换后产生的），威力就更大。

其背后的数学模型，在于“维持杠杆率”下，财富增长速度，是杠杆率倒数的平方。

用通俗的话说，就是当首付两成时（杠杆率80%），当房价上涨一倍，财富极限可以上涨25倍（20%的倒数的平方=25）；当首付三成时，房价上涨一倍，财富极限可以上涨11倍（30%的倒数的平方=11）。数学证明过程此处不展开。

这个，就叫在经济高增速上加杠杆。我们可以在整个周期内，通过资产的自我造血和债务扩张，赚到普通中产五倍十倍的财富。

但是，事情到这里还没完。

因为经济高增长，总有尽头。抄发达国家作业确实很爽，但生产效率追平后，高增长将不复存在。

但这时，所有民众，实际上已经完全适应了高估值，也就是说，30倍的房价收入比喊了十几年，结果房价也涨了十几年，当所有人都绝望了，开始接受30倍房价收入比时。也就到了我们最终套利的时间点。

因为我们知道，过去二十年的30倍房价收入比，虽然存在，但却只是幻象。因为房价收入比中的收入，并不是指的当下收入，而是指的未来预期收入。就好比股市估值中PEG中的G，指的也是未来的预期G，而不是当下的G。

在经济高增速下，以未来的预期G计算，房价收入比从来没有到过30。

也就是说，无论过去还是未来，30倍的预期房价收入比从来就没有发生过。

所以，如果你能以真实的30倍房价收入比卖出房产，将会是对对手盘一次最为惨烈的收割。

反过来，如果你是买家，在真实的30倍的房价收入比买入房产，你的六个钱包，所有的工作积蓄，包括未来几十年的预期收入，都会在这一次交易中，被对方收割的干干净净。

而在经济高增速不再，对方卖出房产所获得的你的30年收入，才是他不会快速贬值的核心财富。

好了，我们回过头来回答文章开头的问题，操盘手的逆周期调节，会复现过去一紧就横盘，一放就大涨的节奏吗？

答案是，操盘手做什么根本不重要，重要的是，经济的高增长，是否能持续。这个才是决定性因素。如果经济增速无法持续，政策放松，反而是最佳的出货时间点。

后记：

我想，一线城市的放松政策一直迟迟未出的原因，在于他们担心，一旦放松后可能会引起房价大涨。

但是，正如他们担心生育率放开后会引起生育暴涨一样，有些担心，其实是不必要的。

2016年全面二胎政策出台，一年的怀孕周期后，2017达到人口出生的小高峰，之后，也便一路断崖式向下了。

楼市会在政策出台后有相似的走势吗？我们还是紧跟未来的经济数据吧。

这是药丸的节奏啊，国家审计署16个省份将义务教育经费用来偿还债务和发放福利

它们倒是想救啊，天天印钞机开的都冒烟了也救不下来。
冰冻三尺非一日之寒，该来的总会来。

首先各位对救房地产的理解是完全不同的。

大多数人觉得救市就是维持房价不至于跌太惨，因为房价大跌会导致经济下滑严重和由房奴破产导致的社会问题恶化，所以必须救房市。

而作为房地产相关行业，还存在一个很大的隐性问题，就是大房地产公司以前融资和借贷了大量的外债，需要用外汇储备也就是美元来偿还的，正好这两年又是大量外债到期的日子，加上现在人民币持续贬值，雪上加霜😂不还吧，国家的信誉评级可能会变负数，还会附加到现在岌岌可危的外贸出口上，可能成为压死外贸的最后一捆稻草。

但是要是出手还，基本就要掏空外汇储备的家底了，以后大撒币要是还想继续傻逼，就只能靠直接援助物资或者以物易物了😂

而且这个人民币汇率更会崩盘，所以基本不可能救房地产公司，只能赖了。

至于后续会不会通过收缴中共官员在国外的资产来偿还外债，这个可能会比较复杂我就不推测了。

总之，大概率还是会大量印钱并且使用手段维持基本消费品价格，但是外部的外贸，外汇，信用，关系估计都会崩盘掉的。

而如果国内经济也一塌糊涂的话，那只有打台湾一条路了

老寿星上吊

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听谁说的？

还不是一句话的事

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格德米斯

1024

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感觉房子不会跌，但又像是温水煮青蛙

哎  这个时候就该无为而治    老上蹿下跳刷存在感早晚药丸

谢谢分享

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一直在救，插着管子在救。如果把管子拔了死得更快

自己都泥菩薩過河了，拿命救啊

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计划经济和市场经济，统治阶级和被统治阶级，资本主义和社会主义，剥削阶级和被剥削经济，总而言之，倒霉的总是底层。

看不下去

深奥，我只想说 工资越来越低，被砍了好几刀只够喝稀饭

一线房价已经难支撑了，就看有钱人去接盘了

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