最近，有关要不要救楼市，争论的非常激烈。
二线城市，实际上早在去年，就在各种放松限购限贷了。但一线城市，北京上海这种，至今也没有任何放松的迹象。
年初上海两会时部分委员曾建议要放松限购限贷，但至今也没看到任何政策变动。原因在于年初成交突然走高，政策也就没了出台的必要。尽管4月后楼市转冷，但刚出炉的5月上海二手房成交量，依然还在荣枯线上方，达到1.5万套以上。所以，我们所了解到的情况，暂时不会出政策救楼市了，因为没有必要。
由于楼市的上涨，向来是一线带动二线，二线带动三四线。所以只要北京上海不放松，其他城市的各种政策放松，都没什么作用。
在过去二十年的房地产历史中，政策一直扮演着逆周期调节的角色。但这次却有一个很不一样的地方。
我们展开来说说。
先问一个问题，楼市转冷的当下，到底是抄底的时机，还是出货的机会？
过去政策一松就大涨，政策一紧就横盘，未来是否还会复现这个规律？是因为操盘手的政策无所不能的吗？还是说，他们只是在某个周期内，恰好适配了这个规律？
我们先看楼市看涨派的观点，其观点是，楼市永远涨。其永远涨的底层逻辑，在于物价永远涨，货币永远贬值。
二十年前上海大排面2元一碗，现在20元一碗，物价涨了10倍，所以他们认为房价涨10倍也是合理的。换句话说，不是房价上涨了，而是货币贬值了。
可货币为什么会如此快速的贬值呢？是操盘手的任性，还是在某种特殊时代背景下的不得已而为之。未来是否还会复现货币的快速贬值？
如果中产根据过去的路径依赖相信了货币的快速贬值，是否又会被反向收割？
我们来展开说明。
方法一，中国从业人员工资不变，但中国货币汇率相对日本上升10倍。
方法二，大量发行货币，让中国科技人员工资上涨10倍，但汇率和日本保持稳定。
方法一风险很高，因为汇率的单边上涨，会造成国际投机热钱的涌入（参见日本广场协议），造成金融套利和危机。
所以，我们在这20年，一直顶着老美要求人民币升值的压力，力保汇率稳定。所以我们只能采用方法二。
因此，举例来说，当中国生产每辆汽车的效率追平日本，提升到10人月。那么只要通过货币超发将中国从业人员工资也提升10倍到1万元。效率和成本对冲，相当于单辆车的成本不变，这样，也就能维持汇率稳定。
在产业人员工资提高了10倍的情况下，那么其他服务业，比如理发，餐饮，钟点工，虽然效率没有任何提升。但由于货币总量上升，且这些服务业人员也在和产业人员进行着劳动交换，所以服务业人员的工资也就被动的上涨了10倍。
由于物价成本归根到底就是背后的人工成本。那么，从这个视角看，货币就贬值了10倍。于是大家发现，理发费用涨了10倍，牛肉面价格涨了10倍，买包子涨了10倍。
这也就是大家所看到的，过去20年，人民币对内贬值，对外稳定的底层逻辑。
说到这里，你应该清楚，未来人民币是否还会持续快速贬值了。
当我们的生产效率逼近发达国家，工资上涨（或者说货币贬值）和汇率稳定，就必然是一个二选一的问题。在生产效率不增加，汇率保持不变的情况下，如果一定要提高工资（也就是货币贬值），那么意味着我国出口的产品将变得昂贵，外贸将受到致命打击。
所以，汇率在GDP低增速条件下，是制约货币贬值的紧箍咒。换句话说，货币是否超发，并不是操盘手想怎么做就怎么做的。
过去的货币超发，因为有生产效率在追赶发达国家时的快速提升做兜底背书，所以汇率能保持稳定。但这个是一次性的，并不是可持续的。
那么，我们理解了上述的经济周期，又有什么作用呢？
答案是，对中产的收割和反收割！
在这个世界上，有些人996勤奋工作30年，却有20年被收割走，只给自己留下了10年的财富；也有人不怎么工作，却能收割掉别人996的几十年。
当我们洞悉到一个规律，我们就能通过此规律进行金融套利。获得劳动收益的数倍利润。
我们知道，套利在于对赌，在于认知差，在于预期分歧。预期分歧产生交易，交易产生套利。那么，对于上面我说的货币规律，我们将在两个时间点，和对手盘产生明显认知分歧。这两个时间点，也成为套利的关键所在。
我们知道，中国的房价收入比，是远远高于国际标准的，但这个并不代表国际标准不对，而是因为这其中，是有一个漏洞的。
假设我们认定10倍房价收入比为合理，那么，其表现形式，有两种。
形式1 收入长期保持稳定，房价为收入的10倍。
形式2 收入在GDP快速增长期也在快速增长，那么我们可以接受30倍的房价收入比。
其背后原因在于，在买房的当下时间点，虽然房价收入比在30倍，但这个30倍是以当下工资衡量的，由于工资在快速增长，实际到第8年，收入就已增长到3倍（按GDP10%增长，5%货币增发计算），这时房价收入比就已降为10倍。
这个估值方法，在股市也经常用到，也就是彼得林奇提出的PEG估值法。
这就引出了我们套利的第一个时间点，当我们的对手盘认为房价收入比30倍为不合理的时候，我们清楚结合增长率，实际估值只有10倍。因此达成交易！
所以我们看到，70后和80后一代，咬牙上杠杆买房的，都获取到了丰厚回报。
但他们是不是我们所说的时代套利者呢？
不是！
因为他们买房之后，在GDP，工资，房价均为高速增长的背景下，正在迅速的失去他们的杠杆。
这样就使得他们的获利非常有限。比如首付20%买房，房产升值一倍时，利润大概是5倍。可如果在升值一倍的过程中维持杠杆率，极限利润，则是25倍（后文展开说）。
所以当我们了解到一个规律后，我们就要绕开所有规则，将其用到极致。
其核心精髓只有一条：
维持杠杆率！
维持杠杆率的秘诀，在于利用资产的自我造血和债务扩张。
最快的赚钱方式是什么，玩金融！
相比劳动赚钱的线性积累，资产和债务扩张则是乘法式扩张。
赚钱一定没有借钱快！
只要货币贬值，资产的货币价格就会膨胀，于是可以抵押出更多的货币购买资产，资产膨胀就可以再次做增量市值抵押，于是可以靠着这个循环扩张出巨额财富。
当然，这个膨胀循环，是要有JYD辅助的，否则按揭限贷已经阻断了你的债务扩张的去路。如果你再懂股市，加上股房周期联动（2009和2016两轮楼市爆发都是在股市暴涨暴跌后，完成财富交换后产生的），威力就更大。
其背后的数学模型，在于“维持杠杆率”下，财富增长速度，是杠杆率倒数的平方。
用通俗的话说，就是当首付两成时（杠杆率80%），当房价上涨一倍，财富极限可以上涨25倍（20%的倒数的平方=25）；当首付三成时，房价上涨一倍，财富极限可以上涨11倍（30%的倒数的平方=11）。数学证明过程此处不展开。
这个，就叫在经济高增速上加杠杆。我们可以在整个周期内，通过资产的自我造血和债务扩张，赚到普通中产五倍十倍的财富。
但是，事情到这里还没完。
因为经济高增长，总有尽头。抄发达国家作业确实很爽，但生产效率追平后，高增长将不复存在。
但这时，所有民众，实际上已经完全适应了高估值，也就是说，30倍的房价收入比喊了十几年，结果房价也涨了十几年，当所有人都绝望了，开始接受30倍房价收入比时。也就到了我们最终套利的时间点。
因为我们知道，过去二十年的30倍房价收入比，虽然存在，但却只是幻象。因为房价收入比中的收入，并不是指的当下收入，而是指的未来预期收入。就好比股市估值中PEG中的G，指的也是未来的预期G，而不是当下的G。
在经济高增速下，以未来的预期G计算，房价收入比从来没有到过30。
也就是说，无论过去还是未来，30倍的预期房价收入比从来就没有发生过。
所以，如果你能以真实的30倍房价收入比卖出房产，将会是对对手盘一次最为惨烈的收割。
反过来，如果你是买家，在真实的30倍的房价收入比买入房产，你的六个钱包，所有的工作积蓄，包括未来几十年的预期收入，都会在这一次交易中，被对方收割的干干净净。
而在经济高增速不再，对方卖出房产所获得的你的30年收入，才是他不会快速贬值的核心财富。
好了，我们回过头来回答文章开头的问题，操盘手的逆周期调节，会复现过去一紧就横盘，一放就大涨的节奏吗？
答案是，操盘手做什么根本不重要，重要的是，经济的高增长，是否能持续。这个才是决定性因素。如果经济增速无法持续，政策放松，反而是最佳的出货时间点。
后记：
我想，一线城市的放松政策一直迟迟未出的原因，在于他们担心，一旦放松后可能会引起房价大涨。
但是，正如他们担心生育率放开后会引起生育暴涨一样，有些担心，其实是不必要的。
2016年全面二胎政策出台，一年的怀孕周期后，2017达到人口出生的小高峰，之后，也便一路断崖式向下了。
楼市会在政策出台后有相似的走势吗？我们还是紧跟未来的经济数据吧。
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