买房不成反赔五百万，冤不冤？[3P]

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这两天，“上海最惨购房人”屡屡登上热搜。
2020年5月，在上海居住的伍女士计划花1550万元的总价，在黄浦区购买一套180.09平方米商业用房。没想到，在首付745万元之后，因银行贷款审批延误，无法按照合同规定时间付尾款的伍女士，被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉，她不仅要退出房子，还要支付违约金、房屋整修费等总计497.32万元，被不少网友称为“最惨购房者”。

伍女士的代理律师认为，以往类似案件基本都是要求继续履行合同。本案有其特殊性，比较颠覆社会认知。“本案终止交易不是买卖双方的问题，是银行贷款的原因，是不可控的。”律师表示，他已经在进行再审取证工作，或许能有重大突破。

不光“到手”的房子没了，还要承担违约金，称伍女士为“最惨购房人”，简直一点都不为过。纵观报道和判决中的关键节点，伍女士承担相应违约责任的主要原因在于她签订了一个对她极为不利的合同，同时又没有按时履行合同条款，最终导致了这么一个让人意难平的结果。

那她真的冤枉吗？法院的判决有没有道理？最惨购房人所遭遇的“坑”该如何避免？这些问题显然更值得关注和引以为鉴。

市场经济下，人们从事各种经济社会活动理当遵循平等、诚信、自愿原则。具体到签订合同方面，合同双方均应该如实全面履行各自义务，否则就应承担相应的违约责任。对此，《民法典》明确规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。

伍女士在第1次违约后为顺利购房，又签订了补充协议并约定了相应的违约条款，但遗憾的是，其一步错步步错，总是踏错节点，最终因为银行审批延误，导致二期房款745万元又发生延期，导致合同被解除并被判定承担相应责任。

同时，有报道指出了一个细节，卖方律师对合同的签订、履行和争议都是全程参与，打下了很好的基础，是卖方胜诉的关键；而买方基本上是赤膊上阵，凭借自己粗浅的经验来从事金额如此大的房屋买卖行为。

由此可见，伍女士一方的银行贷款迟迟无法审批导致其先后2次违约，且违约时间较长。那么，合同相对方显然有权解除合同并要求其承担违约责任。

当然此事还有一个最有争议的点，虽然伍女士属于迟延履行债务，但明明是银行的“锅”，属于“不可抗力”，最终却把板子打在她身上，这合理吗？我们也注意到，有些人甚至认为这是卖方联合律师、中介、银行给伍女士“设套”这样的阴谋论。

从法律上来说，即便伍女士并非故意不履行债务，但是作为贷款买房人来说，银行是否能及时放款必须是重要的考量因素，不能将所有赌注都押在银行准时放款上。要是银行因为贷款收紧，或者征信问题而无法准时放款的话，买房人显然面临着极大的违约风险。

特别是，换位思考的话，合同相对方的卖房人基本没有任何过错，其卖房后自然希望及时得到房款，以便周转资金或者继续购房。买房人不能及时支付房款将导致其蒙受相应损失。如本案中，卖方提交的聊天记录显示，伍女士早已知晓他们卖掉房子是为了给母亲另行购买房屋。故伍女士逾期付款影响他们再次购房，法院也认为其违约行为可能使对方对第三人承担违约责任。

也就是说，卖房者将靠卖房所得房款购买其他房屋，伍女士的违约产生了多米诺骨牌效应，导致买房者也陷入违约风险，故其理当承担相应责任。且所谓的房屋涨价损失并非伍女士独自面临，卖房方也面临着违约后拟购买房屋涨价的预期损失。因而，纵观此案，除非有充分的新证据或者理由，否则伍女士恐怕难以扳回局面。

该事件无疑有着深刻的警示意义，现代社会是规则社会和法治社会，且人们从事经济活动时无时无刻不面临着各种风险。要想降低风险，签订合同尤其是金额较大合同时就应充分预判可能出现的各种不确定因素，不能以赌博心态“搏一把”。甚至有必要寻求专业人士对合同进行把关，对相关流程全程跟进指导，进而最大限度降低自身风险，不要等到掉入“坑中”才想起补救措施，此时可能已于事无补。

DMCA / ABUSE REPORT | TOP Posted: 01-27 09:57 發表評論

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