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个人对近期房市政策的一点点看法
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个人对近期房市政策的一点点看法
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个人对近期房市政策的一点点看法
最近,楼市政策,看似转向了。
日前,住建设部强调,大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
随后,这些政策措施相继落地实施,令市场兴奋了一把。
此前,国务院通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》,支持在超大城市、特大城市积极稳步实施城中村改造。
同时,多个一二线城市发布了支持楼市的政策,有了救市的迹象。
还有限购政策,虽然多数一二线城市尚未完全取消,但不少城市都出台了缩小限购范围、变相取消限购等政策。
这时候,很多人开始陆续接到不同的促销电话,如说杭州钱塘(下沙、大江东)、临平、富阳的房子不限购了,千载难逢的抄底时机到了,抓紧买房。
同时,又有不少中介经纪人开始鼓吹一二线城市的“优质资产”,唆使人们前去购房,以在未来获得“丰厚回报”。
看着这些单价3万多、2万多甚至2万内的房子,对比同一座城市七八万甚至十几万的房价,似乎发现了“巨大升值空间”。
当前,确实很多人不敢买房,怕继续下跌,但也有人抱着“别人恐惧我贪婪”的心态蠢蠢欲动,想要抄底一二线城市。
虽说这个时间点去购房,已经不会站在高位了,但想要获得“丰厚回报”,恐怕是想多了。
今天,我们就说说这些刚刚取消限购的地方,为什么不能买房的原因......
对于多数人来讲,通过正常途径前去一二线城市买房,只能买不限购的区域。如今,这些中介经纪人大力推销的楼盘,也几乎都位于这些不限购的区域。
我们不妨看看,这些取消限购的地段,是哪些地段。
以杭州为例。去年以来,杭州取消了余杭、萧山、临平、钱塘、富阳等外围城区部分区域甚至全区的限购。像杭州核心城区、以及萧山、余杭的核心地段,依旧限购。
比较搞笑的是萧山区宁围街道、余杭区闲林街道。
其中,萧山区宁围街道以沪昆铁路为界,沪昆铁路以东取消限购,以西保持限购。
沪昆铁路,正是一条明显的发展分界线,城市建设大多围绕铁路以西进行,铁路以东总体仍保持农村面貌。经常坐高铁前往或经过杭州的市民,都能清晰看到这一点。
还有余杭区闲林街道,以杭瑞高速为界,高速以北靠近未来科技城、有地铁的区域保持限购,高速以南靠近山边、相对孤立、没有地铁的区域取消限购。
显而易见的是,这些取消限购的乡镇、街道、市辖区,均为远离杭州核心城区、发展相对滞后、商品房难卖的地方。
就算是下沙、临平等发展得还可以,但它们孤悬于核心城区之外是硬伤,更像一座独立的小城市,而非核心城区的组成部分。
其实,类似的远郊,连温州人都曾多次踩坑。
10多年前,不少温州人投资杭州下沙,但在2011年之后下沙房价腰斩,大量温州投资客被套牢,直到2016年G20会议开完,才得以解套。
前几年,温州人投资杭州临安,如今也落得被套牢的下场。
还有宁波杭州湾新区、惠州大亚湾、廊坊燕郊,都有被套牢的温州人。
这些取消限购、吸引外来购房者的区域,一定不好吗?不一定,需具体板块具体分析。
但是,既然取消限购,又千里迢迢来温州找渠道卖房,显然这些楼盘、板块在当地也很难卖。既然当地人都不买,温州人还要去接盘吗?
一二线城市的楼市,长期总体看好,这一般不会错,但指的是一二线城市核心城区的优质资产,一般都在限购区内。这些房子,自然不用拿到温州来卖。
一二线城市能级高,不代表这些城市的郊区也很好,那些普通资产不见得有金融属性。
因此,如果有办法购买一线、强二线城市核心城区,值得去。但是,它们的郊区不能盲目乐观,远郊更需谨慎。
当然,还有人去一二线城市买房,不止为了投资,还想移居一二线城市,实现所谓的阶层跃升。
但是,如果移居的是一二线城市郊区,大概率实现不了阶层跃升。
要深究后会发现,一二线城市郊区的房子,周边基本是低端商业,毫无生活品质可言,业主圈层也不高。同样的价格,在温州能获得更高的生活品质、业主的居住圈层。
另外值得注意的是学区。这些郊区的房子,大多没有好学区,很可能是“菜小”、“菜中”辖区,在50%普高率控制之下,反而要小心阶层滑落。
因此,若非工作需要,已住在温州市区、沿海县城的居民,没必要盲目移居一二线城市郊区,除非有实力移居它们的核心城区。
当然,一二线城市的核心城区,限购的是住宅,LOFT公寓、商业大平层等不限购。
这些商办产权的类住宅项目,只能从租售比角度考虑,不要想着转手套现。
如今个别一二线城市,比温州人更会“钻空子”,连科研用地都可以拿来卖类住宅,号称能破除限购政策。
这些连商办产权都不是的类住宅,更要谨慎,需搞清楚相关政策,不要盲目入手。
近年,那些一二线城市的自媒体,大肆鼓吹城市群、都市圈,并将三四线城市一竿子打死。这些“一刀切”的舆论,加剧了不少人的焦虑、恐慌情绪。
到头来,这些制造焦虑的言论,最终目的是希望三四线城市的人,前去他们的远郊接盘,尤其是那些打着“环沪”、“环京”、“环深”、“环杭”概念的地方,甚至通过这些媒体的渠道去买房,从而挣佣金。
核心城区真正优质的资产,无需前往其他城市拓客,轮不到这些自媒体、中介机构来挣佣金。
这些远郊板块、周边城市,依托的是制造业。
就算有外企,他们来中国设厂,主要还是想用国内的廉价劳动力,这些大品牌的核心技术研发部门并没有过来。
这些代工企业的职工,辛辛苦苦攒点钱只能回到老家四五线城市、县城买房,当地的房子多半是买不起的。
因此,这些地方的工资水平,是支撑不起高房价的,也很难推动当地房价上涨。
对比同时期发家的杭州下沙、杭州滨江,以及后来崛起的未来科技城,就能得出相应的结论。
至于温州人,因温州投资客太出名,外地房企一旦新盘难卖、库存多,就想到了温州人,来温州拉客,不少温州投资客就此中招。
当有温州投资客入手,这些外地房企便又借着“温州人来了”来宣传,以吸引其他购房者“入坑”。
就这样,一度以精明、善于经商、有眼光、有胆识而闻名的温州人,成了一二线城市开发商眼中人傻钱多的“韭菜”。
当前,随着全国人口规模见顶,一二线城市的流入人口也在减少,城市扩张、资源外溢都可能放缓。郊区板块、外围城市,资源导入速度也会放缓。
不少人期待着,或许哪一天,某个郊区板块会像杭州未来科技城那样,迎来产业大爆发。这可能性是有,但变数太大、概率太低了,大部分郊区板块等不到这一天。
更何况,当前经济环境不佳、居民收入预期不足、房地产开发总量大、部分房企暴雷等一系列问题,也困扰着楼市的复苏。
因此,投资住房,尤其是到自己陌生的地方投资住房,还不是时候。至于郊区、一线城市周边的小城市,要谨慎、谨慎、再谨慎。
最后搞点防水图
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第一是肉身翻墙。
如跑不了,有钱建议换外汇。最好存香港外资银行。
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